Khó khăn trong thi hành pháp luật về đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất
Sign In
  • * Chào mừng Quý vị và các bạn đến với Trang thông tin điện tử Cục Công tác phía Nam, Bộ Tư pháp *

Nghiên cứu trao đổi kinh nghiệm

Khó khăn trong thi hành pháp luật về đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất

Công tác đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất được quy định tại Bộ Luật Dân sự 2015, Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở 2015, các văn bản hướng dẫn và Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT ngày 23/6/2016 của Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.

         Công tác đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất được quy định tại Bộ Luật Dân sự 2015, Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở 2015, các văn bản hướng dẫn và Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT ngày 23/6/2016 của Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. Cơ sở pháp lý quy định, hướng dẫn nghiệp vụ về công tác đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất hiện nay đã được Bộ, ngành Trung ương ban hành, địa phương quy định thực hiện khá đầy đủ và chi tiết đảm bảo triển khai thực hiện tốt công tác này trên thực tế, tạo điều kiện để cá nhân, tổ chức an tâm trong sản xuất, kinh doanh, việc chấp hành tuân thủ pháp luật của cá nhân, tổ chức, cơ quan nhà nước, người có thẩm quyền đều thuận lợi.
        Thủ tục hành chính về đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất và biểu thu phí thực hiện thủ tục đã được các địa phương công bố, công khai đầy đủ tại Bộ phận tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai, Văn phòng đăng ký đất đai; tại Bộ phận tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả của UBND cấp huyện và tại UBND cấp xã phục vụ cho việc tra cứu tìm hiểu, giám sát quy trình giải quyết thủ tục của cá nhân, tổ chức đối với cơ quan có thẩm quyền từ khâu tiếp nhận, xử lý, thời gian giải quyết hồ sơ, cung cấp thông tin, từ chối đăng ký, cập nhật hồ sơ cũng như áp dụng các biểu mẫu đơn, sổ sách về đăng ký thế chấp theo quy định.
        1. Khó khăn
       Thực tế một số điều kiện cần thiết đảm bảo cho thi hành pháp luật lĩnh vực này hiện nay vẫn còn khó khăn khi thực hiện như: Bố trí nguồn nhân lực chuyên trách để thực hiện công tác đăng ký thế chấp tại toàn hệ thống Văn phòng đăng ký đất đai hiện nay chưa đảm bảo mà chủ yếu sử dụng hợp đồng lao động không mang tính ổn định, trong khi thực tế thủ tục này phát sinh hồ sơ giải quyết rất nhiều một người thường làm từ 9-10 giờ/ngày; Điều kiện về cơ sở vật chất, kho lưu trữ hồ sơ chưa đảm bảo, diện tích làm việc chật hẹp đã ảnh hưởng đến chất lượng hiệu quả công việc…


       
       Về việc thi hành pháp luật: việc phân chia nhiều cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm dẫn tới thủ tục đăng ký tại nhiều địa phương không thống nhất, một số nơi hướng dẫn về hồ sơ, thủ tục chưa đúng quy định, thậm chí chỉ nhận hồ sơ vào một số ngày trong tuần, xử lý hồ sơ còn chậm, gây khó khăn cho người dân; một số Văn phòng đăng ký đất đai từ chối đăng ký đối với trường hợp một tài sản bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ và yêu cầu xóa đăng ký hợp đồng thế chấp lần đầu thì mới cho đăng ký hợp đồng thế chấp tiếp theo; một số ngân hàng không điền đầy đủ thông tin về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất hoặc sai so với mẫu quy định gây phiền hà cho người dân đi lại nhiều lần…
        Bên cạnh đó, pháp luật về đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất còn bất cập, như: chưa có hướng dẫn đăng ký thế chấp cá nhân với cá nhân, cá nhân thế chấp với các tổ chức kinh tế khác; Thiếu quy định về việc kết nối dữ liệu và chia sẻ thông tin về tài sản thế chấp giữa cơ quan đăng ký, cơ quan công chứng, cơ quan thi hành án và tòa án; Việc miễn giảm phí đăng ký giao dịch bảo đảm chưa thật sự phát huy đầy đủ, đúng mục đích, đối tượng được hưởng; Một số nội dung khi đăng ký thực hiện thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai… còn khó khăn khi thực hiện.
        Khó thực hiện miễn giảm phí đăng ký giao dịch bảo đảm
       Việc miễn phí đăng ký giao dịch bảo đảm cho đối tượng là hộ gia đình, cá nhân vay vốn để sản xuất, kinh doanh, phát triển nông nghiệp, nông thôn được thực hiện theo quy định tại Nghị định số 55/2015/NĐ-CP ngày 09/6/2015 của Chính phủ về chính sách tín dụng phục vụ phát triển nông nghiệp, nông thôn và hướng dẫn tại Điều 13 Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT. Theo đó, cá nhân, hộ gia đình là đối tượng không phải nộp lệ phí đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất khi trong hợp đồng thế chấp không có điều khoản về việc vay vốn sử dụng vào mục đích phát triển nông nghiệp, nông thôn thì người yêu cầu đăng ký nộp một trong các loại giấy tờ sau đây:
        - Hợp đồng tín dụng có điều khoản về việc cá nhân, hộ gia đình vay vốn sử dụng vào một trong các lĩnh vực phục vụ phát triển nông nghiệp, nông thôn;
        - Văn bản xác nhận (có chữ ký và con dấu) của tổ chức tín dụng về việc cá nhân, hộ gia đình vay vốn sử dụng vào một trong các lĩnh vực phục vụ phát triển nông nghiệp, nông thôn.
        Tuy nhiên, trong mẫu Hợp đồng thế chấp của các tổ chức tín dụng hoặc mẫu Đơn yêu cầu đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất ban hành kèm theo Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT đều không có thông tin ghi nhận mục đích sử dụng vốn vay; các tổ chức tín dụng cũng khó thực hiện xác nhận vào văn bản mục đích sử dụng vốn vay của hộ gia đình, cá nhân. Vì vậy thực tế rất ít đối tượng có được đầy đủ hồ sơ hợp lệ được hưởng chính sách này mặc dù ở nông thôn vay vốn chủ yếu để phục vụ cho mục đích sản xuất nông nghiệp, nông thôn.


     
      T
hế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai
       Hiện nay còn có cách hiểu chưa thống nhất về đăng ký thế chấp tài sản hình thành trong tương lai và đăng ký thế chấp tài sản đã hình thành nhưng chưa được chứng nhận quyền sở hữu trên Giấy Chứng nhận theo quy định tại Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT ngày 23/6/2016 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường. Ngoài ra, tại khoản 1 Điều 22 Thông tư liên tịch này gây nhiều khó khăn cho người sử dụng đất khi đăng ký thế chấp tài sản không phải là nhà ở gắn liền với đất hình thành trong tương lai vì không có bản vẽ tỷ lệ 1/500 như quy định (có nhiều công trình lớn trong khu công nghiệp, bản vẽ được thực hiện với tỷ lệ 1/2000). Nếu căn cứ theo quy định, thì không được đăng ký thế chấp mặc dù bản vẽ đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
       Thu phí chưa hợp lý
       Hiện nay việc thu phí tính trên Hợp đồng thế chấp, nhưng không giới hạn số lượng Giấy chứng nhận tài sản đem thế chấp bảo đảm nghĩa vụ trong một hợp đồng vì vậy dẫn đến trường nhiều cá nhân, tổ chức sử dụng rất nhiều Giấy chứng nhận đăng ký trong một hợp đồng thế chấp, khiến cho cơ quan đăng ký phải tốn chi phí rất nhiều cho việc sao chép, in ấn… nhưng chỉ thu được phí của một hợp đồng. Trường hợp này cũng gây bất bình đẳng với trường hợp cá nhân, tổ chức đăng ký thế chấp chỉ một Giấy chứng nhận tài sản đảm bảo nghĩa vụ.


     
       2.
Đề xuất, kiến nghị
      - Sớm điều chỉnh một số bất cập tại Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT ngày 23/6/2016 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường như đã nêu ở trên.
      - Sửa đổi, bổ sung nội dung trong Hợp đồng tín dụng hoặc Đơn yêu cầu đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất ban hành kèm theo Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT theo hướng trong mẫu đơn hoặc hợp đồng cần thể hiện rõ thông tin về mục đích sử dụng vốn của hộ gia đình, cá nhân và có chữ ký xác nhận của tổ chức tín dụng làm cơ sở để cơ quan đăng ký thế chấp thực hiện miễn, giảm phí đăng ký thực hiện cho đối tượng hộ gia đình, cá nhân.
        - Nghiên cứu quy định việc thu phí được tính trên số lượng Giấy chứng nhận thực hiện thế chấp, không tính trên Hợp đồng thế chấp như hiện nay, trong đó mức phí tính trên từng Giấy chứng nhận có thể thấp hơn mức thu phí đối với Hợp đồng đồng nhằm đảm bảo hài hòa quyền, lợi ích hợp pháp của cá nhân, tổ chức và cơ quan cung ứng dịch vụ công.
        - Bố trí đủ nguồn nhân lực, kinh phí để phục vụ hoạt động quản lý nhà nước về đăng ký giao dịch bảo đảm tại địa phương; trang bị cơ sở vật chất, khuyến khích ứng dụng công nghệ thông tin phục vụ hoạt động đăng ký, cung cấp thông tin về thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của các Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.
        - Tiến hành rà soát các quy định của pháp luật về giao dịch bảo đảm, đối chiếu các quy định do UBND tỉnh ban hành để kịp thời phát hiện, kiến nghị bãi bỏ, sửa đổi, bổ sung các quy định liên quan đến hoạt động đăng ký giao dịch bảo đảm đối với quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất tại địa phương.
        - Tổ chức đoàn công tác liên ngành kiểm tra định kỳ về công tác đăng ký giao dịch bảo đảm tại các Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, kịp thời hướng dẫn tháo gỡ vướng mắc phát sinh trên thực tế và đưa ra các biện pháp xử lý khi xảy ra sai phạm.
        - Kết nối cơ sở dữ liệu giữa phần mềm giao dịch bảo đảm với phần mềm quản lý đất đai để quản lý khai thác dữ liệu về đăng ký giao dịch đảm bảo thống nhất, dễ dàng cho người dân tra cứu khi có nhu cầu.
        - Cần thực hiện thống nhất về mẫu hợp đồng thế chấp; Xây dựng Quy chế phối hợp liên ngành giữa các tổ chức tín dụng, tài nguyên môi trường và cơ quan tư pháp trong việc tiếp nhận hồ sơ, xử lý và giải quyết hồ sơ để đảm bảo thống nhất trong quá trình thực hiện./.                                                                         
                                                                                                                                   Hà My