- Về chủ thể tham gia
Theo Luật Nhà ở năm 2014, Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Nhà ở thì cá nhân, tổ chức nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam được cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp đủ điều kiện được quy định tại Điều 74. Tuy nhiên theo Điều 55, Điều 56 Luật Đất đai năm 2013 thì cá nhân nước ngoài không thuộc đối tượng được nhà nước giao đất có thu tiền.
Ngoài ra, để tránh tình trạng đầu cơ vào đất lúa của những người không trực tiếp sản xuất nông nghiệp, đề nghị tiếp tục quy định hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa. Tuy nhiên, cần quy định rõ hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp là những trường hợp nào được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
Cụ thể, đề nghị sửa đổi Khoản 3 Điều 191 Luật Đất đai năm 2013 như sau:
“Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa, trừ các trường hợp sau:
a) Đang sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất; do nhận chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; đang sử dụng đất nông nghiệp mà chưa được Nhà nước công nhận;
b) Không thuộc đối tượng được hưởng lương thường xuyên; đối tượng đã nghỉ hưu, nghỉ mất sức lao động, thôi việc được hưởng trợ cấp xã hội;
c) Có nguồn thu nhập thường xuyên từ sản xuất nông nghiệp trên diện tích đất đang sử dụng quy định tại Điểm a Khoản này, kể cả trường hợp không có thu nhập thường xuyên vì lý do thiên tai, thảm họa môi trường, hỏa hoạn, dịch bệnh;
d) Trường hợp giao đất nông nghiệp cho cá nhân theo quy định tại
Điều 54 của Luật đất đai, đăng ký nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa của cá nhân thì chỉ căn cứ quy định tại Điểm b Khoản này”.
2. Về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Theo quy định của pháp luật về đất đai hiện nay thì Nhà nước cấp Giấy chứng nhận đối với các trường hợp được quy định tại Điều 99 Luật Đất đai, trong đó có người mua nhà ở, công trình xây dựng, cụ thể tại Điều 72 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định về trình tự, thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua nhà ở, công trình xây dựng trong các dự án phát triển nhà ở. Thực tế hiện nay còn có loại hình căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, căn hộ văn phòng nhưng chưa có quy định về cấp Giấy chứng nhận đối với loại hình này. Việc phát triển loại hình căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, căn hộ văn phòng đang ngày càng phổ biến. Đây là loại hình bất động sản mới xuất hiện trong những năm gần đây và đáp ứng nhu cầu thực tế của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản. Tuy nhiên, hình thức sở hữu này chưa được quy định để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Tại khoản 5, Điều 20 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai chưa quy định việc cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp người sử dụng đất sử dụng ổn định vào mục đích thuộc nhóm đất nông ngiệp sau ngày 01/7/2004. Do vậy, đơn vị thực hiện không có cơ sở để cấp Giấy chứng nhận cho trường hợp này.
Tại khoản 1 Điều 82 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ chỉ quy định: “Trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01/01/2008 mà đất đó chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều này thì người nhận chuyển quyền sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật Đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất”. Tuy nhiên, hiện nay chưa có quy định về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01/01/2008 đến trước ngày 01/7/2014 mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP; Vấn đề này đang xảy ra rất nhiều trên địa bàn các tỉnh do cơ sở dữ liệu địa chính chưa đầy đủ, nhận thức của người dân chưa cao trong việc đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu.
Đối với việc sang nhượng Quyền sử dụng đất được văn phòng công chứng làm hồ sơ sang tên chỉ cần 1 đương sự trong thời kỳ hôn nhân là làm được hồ sơ nhưng trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không ghi chú làm người dân nhầm hiểu đất mang tên một người, khi bán công dân sẽ chỉ cần người có tên trong giấy chứng nhận được quyền đứng tên bán. Cần bổ sung quy định về thừa kế quyền sử dụng đất đối với người thừa kế dưới 18 tuổi (chưa đủ tuổi trưởng thành) có được đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không hay do người bảo hộ đứng tên;
Trường hợp cấp đổi Giấy chứng nhận nếu bản đồ cũ không có đường, bản đồ nghiệm thu có đường. Vậy khi cấp đổi Giấy chứng nhận có được thể hiện đường như theo bản đồ nghiệm thu hay không? Việc xác nhận nội dung trực tiếp sản xuất nông nghiệp đối với người sử dụng đất có hộ khẩu khác với địa chỉ thửa đất còn bất cập, gây phiền hà cho người dân. Cần có quy định cụ thể hơn về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích tăng thêm so với Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân; Quy trình về đính chính sai sót khi Giấy chứng nhận hết chỗ chỉnh lý chưa quy định; quy định về cấp Giấy chứng nhận cho Hộ gia đình hay Vợ và chồng phải đứng tên trong sổ chưa cụ thể, thống nhất.
- Về trường hợp cá nhân, hộ gia đình mất Giấy chứng nhận: Việc quy định về thời gian niêm yết thông báo tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã đối với trường hợp cá nhân, hộ gia đình mất Giấy chứng nhận chưa thống nhất. Theo khoản 2 Điều 77 Nghị định số 43/2014/NĐ - CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định là 30 ngày so với điểm b khoản 2 Điều 10 Thông tư số 24/2014/TT - BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định là 15 ngày. Sự không thống nhất trong quy định về thời gian niêm yết thông báo gây lúng túng cho địa phương khi thực hiện. Bởi lẽ theo quy định, Nghị định số 43/2014/NĐ - CP có hiệu lực pháp lý cao hơn Thông tư số 14/2014/TT - BTNMT nên phải niêm yết trong 30 ngày, còn niêm yết theo quy định của Thông tư là 15 ngày sẽ rút ngắn thời gian giải quyết thủ tục hành chính, đảm bảo quyền lợi chính đáng hơn cho cá nhân, hộ gia đình có nhu cầu.
- Đối với thủ tục, thành phần hồ sơ và cách hướng dẫn giải quyết hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và thu hồi đất nguyên nhân dẫn đến tình trạng hồ sơ phải thực hiện nhiều lần một phần do hồ sơ không đáp ứng yêu cầu, cách giải quyết giữa các cấp chưa thống nhất với nhau. Cán bộ hướng dẫn không nhiệt tình chu đáo, không hướng dẫn một lần dẫn đến người dân phải đi lại nhiều lần. Quy định về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và thu hồi đất còn nhiều bất cập đặc biệt là nguồn gốc và ranh giới đất chưa được quy định cụ thể gây khó khăn trong việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Các quy định pháp luật về thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn nhiều bất cập, chồng chéo giữa các văn bản.
- Về trình tự, thủ tục: cần niêm yết công khai thủ tục và hồ sơ xin cấp và thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại nơi có đất để những người có liên quan và người dân địa phương được biết; đối với nguồn gốc khai phá hồ sơ cấp mới cần xem xét lại quy định; khi giải quyết hồ sơ nên để cho doanh nghiệp hoặc người dân tham gia góp ý để giải quyết; cần rút ngắn thời gian giải quyết hồ sơ.
- Về mức thu phí, lệ phí: mức phí hồ sơ đo đạc quá cao, phải thực hiện quá nhiều lần: cùng một thửa đất nhưng khi điều chỉnh lộ giới phải đo đạc hoặc khi tách thửa cũng phải đo đạc lại; mức lệ phí đăng ký biến động không phù hợp, đặc biệt đối với vùng sâu vùng xa, gia đình chính sách…cần có quy định miễn giảm kèm theo điều kiện chẳng hạn không được mua bán, chuyển nhượng trong một thời gian nhất định.
3. Về giao đất đối với các dự án
Theo quy định tại khoản 3 Điều 45 Luật Đất đai quy định: “Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua danh mục dự án cần thu hồi đất quy định tại khoản 3 Điều 62 của Luật này trước khi phê duyệt kế hoạch sử dụng đất cấp huyện”. Như vậy, dự án có trong danh mục mới được thu hồi đất, giao đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất. Tuy nhiên, đối với những dự án phát sinh trong năm nhưng chưa có trong kế hoạch sử dụng đất, theo khoản 10 Điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 6/1/2017 của Chính phủ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, chấp thuận cho phép để thực hiện và cập nhật vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện của năm tiếp theo. Điều này làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của chủ đầu tư, cũng như làm chậm tiến độ thực hiện dự án.
4. Về đấu giá tài sản công
Theo quy định tại khoản 1 Điều 3 Luật Quản lý, sử dụng tài sản công năm 2017: “Tài sản công là tài sản thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý, bao gồm: tài sản công phục vụ hoạt động quản lý, cung cấp dịch vụ công, bảo đảm quốc phòng, an ninh tại cơ quan, tổ chức, đơn vị; tài sản kết cấu hạ tầng phục vụ lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng; tài sản được xác lập quyền sở hữu toàn dân; tài sản công tại doanh nghiệp; tiền thuộc ngân sách nhà nước, các quỹ tài chính nhà nước ngoài ngân sách, dự trữ ngoại hối nhà nước; đất đai và các loại tài nguyên khác”. Như vậy, đất đai được xác định là tài sản công, theo quy định tại Điều 43 Luật Quản lý, sử dụng tài sản công, việc bán tài sản công buộc phải qua hình thức đấu giá. Tuy nhiên, khoản 2 Điều 118 của Luật Đất đai năm 2013 lại có quy định về những trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất, trong đó có trường hợp đất được giao làm “đất ở cho cán bộ, công chức, viên chức chuyển nơi công tác theo quyết định điều động của cơ quan có thẩm quyền”. Trên thực tế, do cơ chế quản lý đất đai trước đây, các cơ quan, tổ chức nhà nước thường xây nhà công vụ cho cán bộ, công chức, viên chức, nên khi sắp xếp và chuyển diện tích đất ở này về cho chính quyền địa phương quản lý đã rất lúng túng giữa việc áp dụng Luật Đất đai năm 2013 và Luật Quản lý, sử dụng tài sản công năm 2017. Đây là một trong những khoảng chênh lệch pháp lý dễ bị lợi dụng để biến của công thành của tư, làm thất thoát tài sản Nhà nước, khó xử lý trách nhiệm được.
5. Về gia hạn sử dụng đất
Đối với cá nhân, hộ gia đình khi hết hạn sử dụng đất nông nghiệp thì được xin gia hạn căn cứ theo quy định tại khoản 3 Điều 210 Luật Đất đai và Điều 74 Nghị định số 43/2014/NĐ - CP của Chính phủ quy định nội dung, trình tự, thủ tục gia hạn sử dụng đất, xác nhận tiếp tục sử dụng. Thực tế, có một số trường hợp cộng đồng dân cư đang sử dụng đất nông nghiệp, được cấp Giấy chứng nhận và đã hết thời hạn sử dụng đất. Tuy nhiên, hiện nay chưa có quy định nào cho phép gia hạn sử dụng đất; xác nhận tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp cho cộng đồng dân cư.
Một số kiến nghị:
Nhằm nâng cao chất lượng công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và thu hồi đất trong thời gian tới cần thực hiện một số nhiệm vụ, giải pháp sau: như:
- Quan tâm bố trí các nguồn lực để đảm bảo thực hiện thi hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như: kinh phí, trang thiết bị, biên chế, tổ chức bộ máy, cải cách thủ tục hành chính. Trong đó cần quan tâm chỉ đạo UBND cấp xã lưu ý trong việc bố trí ổn định công chức làm công tác địa chính. Xây dựng cơ sở dữ liệu, đồng bộ hóa cơ sở dữ liệu xã, phường, thị trấn
- Tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật và tập huấn nghiệp vụ cho cán bộ, công chức, viên chức tham mưu trong lĩnh vực cấp, đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Tiếp tục phối hợp trong công tác lãnh đạo, chỉ đạo và triển khai thi hành pháp luật trong lĩnh vực cấp mới, cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho công dân; gắn với trách nhiệm người đứng đầu cơ quan, đơn vị, địa phương. Đẩy nhanh công tác đo đạc, thành lập bản đồ địa chính; đo đạc, rà soát lại diện tích trước khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nâng cao trách nhiệm quản lý và sự phối hợp của các cơ quan trong việc tiếp nhận, giải quyết, hướng dẫn thực hiện thủ tục hành chính. Tăng cường công tác phối hợp giữa các cấp chính quyền với các cơ quan chuyên môn trong giải quyết vướng mắc liên quan đến đất đai.
- Khắc phục những tồn tại, hạn chế trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong đó, quan tâm chỉ đạo Phòng Tài nguyên và Môi trường, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai và UBND cấp xã có sự phối hợp chặc chẽ để thực hiện các thủ tục liên quan đối với hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đảm bảo thời gian đúng quy định, hạn chế hồ sơ trễ hạn.
- Thường xuyên rà soát các văn bản pháp luật để kịp thời sửa đổi, bổ sung, thay thế cho phù hợp. Kiến nghị Chính phủ trình Quốc hội sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn đảm bảo phù hợp với thực tế và quyền lợi của người dân./.
Hà My