Những vướng mắc, bất cập
- Bộ luật dân sự 2015 quy định về chủ thể tham gia giao dịch bảo đảm là cá nhân và pháp nhân (Điều 1), trong khi các luật chuyên ngành (Luật đất đai, Luật Doanh nghiệp, Luật Nhà ở…) vẫn quy định chủ thể tham gia các giao dịch bao gồm cá nhân, tổ chức như hộ gia đình, hộ kinh doanh, tổ hợp tác, doanh nghiệp tư nhân ... Đối với trường hợp doanh nghiệp tư nhân, hộ gia đình và các tổ chức khác không có tư cách pháp nhân khi tham gia giao dịch bảo đảm thì các chủ thể nêu trên phải tham gia với tư cách cá nhân, do đó gây khó khăn cho việc xác định chủ thể tham gia biện pháp bảo đảm khi thực hiện. Với việc chủ thể ký kết hợp đồng bảo đảm khác với chủ thể đứng tên sở hữu, sử dụng tài sản có thể dẫn đến hậu quả bị Tòa án tuyên giao dịch vô hiệu. Do đó, cần thiết phải nghiên cứu, đề xuất sửa đổi, bổ sung các quy định về chủ thể tham gia giao dịch bảo đảm để bảo đảm tính thống nhất trong hệ thống pháp luật.
- Khoản 2 Điều 296 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: Trường hợp một tài sản được bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ thì bên bảo đảm phải thông báo cho bên nhận bảo đảm sau biết về việc tài sản bảo đảm đang được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khác. Mỗi lần bảo đảm phải được lập thành văn bản. Với việc quy định bên bảo đảm phải thông báo cho bên nhận bảo đảm sau như hiện nay có thể làm phát sinh tranh chấp trong quá trình tổ chức tín dụng nhận tài sản bảo đảm. Để khắc phục bất cập nêu trên, cần thiết nghiên cứu bổ sung quy định yêu cầu bên bảo đảm thông báo về việc sử dụng tài sản để bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ đến tất cả các bên nhận bảo đảm (bao gồm cả bên nhận bảo đảm trước và sau).
- Đối với trường hợp đăng ký thế chấp bổ sung và thay đổi nội dung đã đăng ký thế chấp thì văn bản hướng dẫn chưa quy định được ranh giới rõ ràng, khi áp dụng quy định vào thực tiễn còn lúng túng, dẫn đến tình trạng hiểu sai quy định. Đồng thời theo quy định thì việc thể hiện nội dung đăng ký giao dịch bảo đảm sẽ thể hiện trên trang bổ sung và bấm kèm vào giấy chứng nhận gốc, nhưng hiện tại chưa thấy văn bản quy định về số lượng trang bổ sung bấm vào giấy chứng nhận tối đa là bao nhiêu trang vô hạn hay hữu hạn, đối với trường hợp bấm quá nhiều lền vài chục giấy thì việc quản lý gặp khó khăn. Một số trường hợp người dân làm mất trang bổ sung hoặc sau khi xóa đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất thì cho là trang bổ sung không còn giá trị nên tự ý bỏ đi, đến khi thực hiện các quyền của người sử dụng đất thì phải lập thủ tục cấp lại trang bổ sung theo quy định như trường hợp cấp lại Giấy chứng nhận. Nội dung này đề nghị xem xét có quy định hoặc hướng dẫn cụ thể.
- Trong quá trình thực hiện việc đăng ký biện pháp bảo đảm, các đơn vị liên quan gặp vướng mắc, bất cập, như sau: Theo quy định tại khoản 8, khoản 9 Điều 16 của Thông tư số 07/2019/TT-BTP ngày 25/11/2019 của Bộ Tư pháp quy định:
“8. Trường hợp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất đã được đăng ký thế chấp mà người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất có yêu cầu đăng ký biến động đất đai do có căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 13 của Thông tư này, gia hạn thời hạn sử dụng đất trước khi chấm dứt thời hạn sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất hoặc các trường hợp khác theo quy định của pháp luật đất đai thì Văn phòng đăng ký đất đai không yêu cầu các bên xóa đăng ký thế chấp trước khi thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai.
9. Trường hợp có sự thay đổi thông tin về bên thế chấp; thay đổi thông tin về thửa đất thế chấp do dồn điền, đổi thửa, đo đạc xác định lại diện tích, kích thước thửa đất, thay đổi hiện trạng tài sản gắn liền với đất khác với thông tin trên Giấy chứng nhận thì các bên thực hiện việc xác nhận thay đổi trên Giấy chứng nhận hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật đất đai mà không thực hiện việc đăng ký thay đổi nội dung thế chấp đã đăng ký. Trường hợp Giấy chứng nhận được cấp đổi thì Văn phòng đăng ký đất đai ghi lại nội dung đăng ký thế chấp vào Giấy chứng nhận mới”.
Theo quy định nêu trên cho phép người sử dụng đất được cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà không cần xóa đăng ký. Tuy nhiên, không có hướng dẫn cụ thể cách ghi nội dung đăng ký vào Giấy chứng nhận mới.
- Pháp luật về đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất còn thiếu quy định cụ thể về việc kết nối dữ liệu và chia sẻ thông tin về tài sản thế chấp giữa cơ quan đăng ký, cơ quan công chứng, cơ quan thi hành án và toà án hoặc thiếu cơ chế trao đổi thông tin giữa Văn phòng đăng ký đất đai với Trung tâm Đăng ký giao dịch tài sản về tài sản thế chấp là quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.
- Hiện nay có một số trường hợp các khoản vay có giá trị nhỏ các tổ chức tín dụng (đặc biệt là Ngân hàng Chính sách xã hội) thường cho vay với hình thức tín chấp và không đăng ký giao dịch bảo đảm tại cơ quan đăng ký đất. Khi đó sau khi tín chấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng thì người dân lại khai báo mất Giấy và đề nghị cấp lại Giấy theo quy định. Từ đó xảy ra rủi ro về pháp lý cho các tổ chức tín dụng.
- Một số Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai còn có cách hiểu chưa đúng, chưa thống nhất đối với trường hợp một tài sản bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ hoặc về đăng ký thế chấp tài sản hình thành trong tương lai và đăng ký thế chấp tài sản đã hình thành nhưng chưa được chứng nhận quyền sở hữu trên Giấy chứng nhận theo quy định của Thông tư liên tịch số 07/2019/TT-BTP ngày 25/11/2019 của Bộ Tư pháp.
- Trong thời gian qua do tránh rủi ro trong việc xử lý nợ vay quá hạn một số tổ chức tín dụng yêu cầu người dân phải chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở từ cấp cho “hộ gia đình “sang cấp cho “cá nhân”, người dân gặp nhiều khó khăn trong việc vay vốn ngân hàng. Qua đó đề xuất Bộ Tư pháp ,Bộ Tài nguyên và Môi trường, Ngân hàng Nhà nước có văn bản hướng dẫn để thống nhất thực hiện tại các tổ chức tín dụng tại các địa phương (do có tổ chức tín dụng thì yêu cầu, có tổ chức tín dụng không yêu cầu).
- Hiện nay, việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của các tổ chức kinh tế vay vốn tại Quỹ Đầu tư phát triển tỉnh chưa thực hiện được, do Văn phòng đăng ký đất đai từ chối đăng ký. Nguyên nhân do các quy định của pháp luật chưa đồng bộ, thống nhất, cụ thể:
+ Theo quy định tại điểm d khoản 2 Điều 174 của Luật Đất đai năm 2013 thì tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê có quyền thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam. Tại điểm b khoản 1 Điều 175 của Luật Đất đai năm 2013 thì tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất hàng năm có quyền thế chấp bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam.
+ Theo quy định tại khoản 1, Điều 4 Luật Các tổ chức tín dụng năm 2010 (sửa đổi năm 2017) thì tổ chức tín dụng bao gồm ngân hàng, tổ chức tín dụng phi ngân hàng, tổ chức tài chính vi mô và quỹ tín dụng nhân dân. Trong khi đó, theo khoán 1, Điều 3 Nghị định số 138/2007/NĐ-CP ngày 28/7/2007 của Chính phủ thì Quỹ đầu tư và phát triển ở địa phương là tổ chức tài chính Nhà nước của địa phương.
- Theo quy định cơ quan đăng ký phải trả kết quả ngay trong ngày. Trường hợp nhận hồ sơ hợp lệ sau 15 giờ thì phải trả kết quả đăng ký vào ngày làm việc tiếp theo. Quy định này chỉ phù hợp với những hồ sơ đăng ký có số lượng Giấy chứng nhận ít và địa phương đã xây dựng cơ sở dữ liệu hoàn chỉnh. Đối với những địa phương có số lượng hồ sơ đăng ký nhiều, chưa có cơ sở dữ liệu hoàn chỉnh thì việc đăng ký và trả kết quả như trên gây rất nhiều khó khăn cho cơ quan đăng ký.
- Nhiều trường hợp chủ sử dụng đất đã trả hết nợ vay nhưng không làm thủ tục xóa thế chấp tại Văn phòng hoặc Chi nhánh nên Giấy chứng nhận vẫn thể hiện nội dung đang thế chấp tại Ngân hàng gây khó khăn trong quá trình thực hiện các quyền của người sử dụng đất.
- Đối với đăng ký giao dịch bảo đảm cho doanh nghiệp, có nhiều trường hợp đăng ký 01 hồ sơ nhiều giấy chứng nhận (có trường hợp có vài chục giấy) nên thời gian thực hiện khó đảm bảo đúng quy định và lệ phí đăng ký chỉ tính 01 hồ sơ là chưa hợp lý.
Một số kiến nghị của địa phương:
- Bộ Tư pháp phối hợp các Bộ có liên quan ban hành văn bản chỉ đạo thống nhất giữa tổ chức tín dụng, hệ thống ngân hàng, các tổ chức hành nghể công chứng, Cơ quan đăng ký đất đai đối với quy định của pháp luật về đăng ký biện pháp bảo đảm.
- Xây dựng hệ thống quản lý thông tin về giao dịch bảo đảm một cách thống nhất, sử dụng phần mềm chuyên dụng để đăng ký và quản lý dữ liệu về đăng ký giao dịch bảo đảm một cách đồng bộ.
- Bổ sung các quy định cụ thể đối với thủ tục đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất giữa cá nhân với cá nhân; giữa cá nhân với tổ chức khác và có hướng dẫn cụ thể về việc xác nhận đăng ký bảo đảm cho trường hợp này.
- Cần có quy định hình thức xử phạt phù hợp đối với các cá nhân, đơn vị đăng ký giao dịch bảo đảm cố tình vi phạm pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm hoặc cố tình sách nhiễu, gây khó khăn cho các bên đăng ký giao dịch bảo đảm, người yêu cầu cung cấp thông tin về giao dịch bảo đảm, tài sản bảo đảm.
- Sửa đổi các quy định tại Điều 174, Điều 175 Luật đất đai theo hướng các tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất hàng năm có quyền thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính Nhà nước được hoạt động tại Việt Nam.
- Bộ Tư pháp hướng dẫn việc thế chấp cá nhân với cá nhân đăng ký giao dịch bảo đảm thông qua Chi nhánh của Văn phòng đăng ký đất đai để đảm bảo phù hợp với thực tiễn phát sinh trong các giao dịch dân sự giữa cá nhân với cá nhân.
- Bộ Tư pháp quy định điều chỉnh thời gian giải quyết thủ tục hành chính hồ sơ đăng ký có số lượng Giấy chứng nhận nhiều để đảm bảo thời gian cho cơ quan tiếp nhận và giải quyết hồ sơ.
Hà My