1. Thực trạng đấu giá
Theo số liệu thống kê năm 2019, trong tổng số 29.715 cuộc đấu giá thành thì có 17.257 cuộc đấu giá quyền sử dụng đất (chiếm hơn 60%); tổng giá bán của tài sản đấu giá là hơn 90 nghìn tỷ thì đấu giá quyền sử dụng đất là hơn 65 nghìn tỷ (chiếm 72%); năm 2020, trong tổng số 28.777 cuộc đấu giá thành thì có 14.588 cuộc đấu giá quyền sử dụng đất (chiếm hơn 50%); tổng giá bán tài sản đấu giá là hơn 103 nghìn tỷ thì đấu giá quyền sử dụng đất hơn 81 nghìn tỷ (chiếm gần 80%). Có thể nói, đấu giá quyền sử dụng đất đã thu về cho ngân sách nhà nước tương đối lớn, đóng góp tích cực cho việc phát triển kinh tế - xã hội của địa phương.
* Về xác định giá khởi điểm của quyền sử dụng đất
Khoản 1, khoản 2 Điều 8 Luật Đấu giá tài sản quy định giá khởi điểm và việc xác định giá khởi điểm do cơ quan nhà nước có thẩm quyền tổ chức thực hiện theo quy định của pháp luật chuyên ngành điều chỉnh đối với tài sản đó trước khi ký hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản với tổ chức đấu giá tài sản để đấu giá (ví dụ: Luật Quản lý, sử dụng tài sản công và các văn bản hướng dẫn thi hành đã quy định cụ thể cách thức xác định giá khởi điểm đối với tài sản công, Luật Khoáng sản, Luật Tần số vô tuyến điện cũng có quy định về xác định giá khởi điểm để đấu giá đối với quyền khai thác khoáng sản và tần số...). Đối với quyền sử dụng đất, Luật Đất đai, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất và các Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, Nghị định số 45/2014/NĐ-CP cũng đã quy định cụ thể cách thức xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất.
| |
 |
| |
* Về điều kiện, năng lực tài chính của người tham gia đấu giá
Hiện nay, Luật Đấu giá tài sản chỉ quy định mang tính nguyên tắc về những loại tài sản bắt buộc phải bán thông qua đấu giá (Điều 4), còn tài sản cụ thể phải bán thông qua đấu giá, điều kiện đối với tài sản bán đấu giá, điều kiện đối với người được mua tài sản (người sở hữu, khai thác, sử dụng tài sản đấu giá) mang tính đặc thù đối với tài sản đó, bảo đảm phù hợp với mục đích quản lý nhà nước đối với từng loại tài sản, do pháp luật trong từng lĩnh vực quy định, ví dụ: pháp luật về đất đai quy định cụ thể các trường hợp nào thì giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá, các trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá; đối tượng cá nhân, tổ chức kinh tế nào được giao đất, cho thuê đất; pháp luật về tần số quy định các loại băng tần, kênh tần số được đấu giá, các tổ chức có đủ điều kiện cấp phép thiết lập mạng viễn thông nào được tham gia đấu giá; pháp luật về khai thác hạ tầng đường bộ, đường hàng không, đường thủy quy định về đấu giá quyền thu phí đường bộ, hàng không, đường thủy...
Luật Đấu giá tài sản tại Điều 38 chỉ quy định chung về các trường hợp không được tham gia đấu giá để đảm bảo tính khách quan, công khai, minh bạch như người làm việc trong tổ chức đấu giá thực hiện cuộc đấu giá, cha, mẹ, vợ, chồng, con của đấu giá viên điều hành cuộc đấu giá... và quy định rõ “
trong trường hợp pháp luật có quy định về điều kiện khi tham gia đấu giá thì người tham gia đấu giá phải đáp ứng điều kiện đó”.
Đối với quyền sử dụng đất, Điều 58 Luật Đất đai và Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đã quy định cụ thể các điều kiện được giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư trong đó có các điều kiện gồm:
(i) Dự án có sử dụng đất phải áp dụng điều kiện gồm: Dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để cho thuê hoặc để bán kết hợp cho thuê theo quy định của pháp luật về nhà ở; Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản gắn với quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản; Dự án sản xuất, kinh doanh không sử dụng vốn từ ngân sách nhà nước;
(ii) Điều kiện về năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư: Có vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 héc ta; không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 héc ta trở lên; Có khả năng huy động vốn để thực hiện dự án từ các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài và các tổ chức, cá nhân khác.
Như vậy, các điều kiện, yêu cầu về năng lực tài chính của doanh nghiệp tham gia đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư được quy định và thực hiện theo pháp luật về đất đai.
* Tiền đặt cọc tham gia đấu giá và chế tài xử lý vi phạm
Luật Đấu giá tài sản quy định người tham gia đấu giá phải nộp tiền đặt trước với mức từ 5% đến 20% so với giá khởi điểm của tài sản đấu giá. Mức cụ thể do người có tài sản đấu giá và tổ chức đấu giá tài sản thỏa thuận, quyết định. Tiền đặt trước sau khi trúng đấu giá được chuyển thành tiền đặt cọc để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ thanh toán tiền trúng đấu giá. Qua thực tiễn hiện nay có hơn 20 loại tài sản được đưa ra bán đấu giá đã cho thấy mức tiền đặt trước tối đa mà Luật Đấu giá tài sản quy định là phù hợp, tạo điều kiện thu hút được nhiều doanh nghiệp tham gia đấu giá. Nếu nâng mức tiền đặt trước lên quá cao thì sẽ có ít doanh nghiệp đủ điều kiện tham gia đấu giá, tiềm ẩn nguy cơ thông đồng, móc nối để dìm giá..
Hiện nay, trong hoạt động đấu giá quyền khai thác khoáng sản, Nghị định số 22/2012/NĐ-CP ngày 26/03/2012 của Chính phủ quy định về đấu giá quyền khai thác khoáng sản có quy định tổ chức, cá nhân trúng đấu giá quyền khai thác khoáng sản mà từ chối không nhận kết quả trúng đấu giá thì không được tham gia bất kỳ phiên đấu giá nào trong thời hạn 01 (năm), kể từ ngày kết thúc phiên đấu giá đó. Đối với hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất, pháp luật về đất đai hiện hành chưa có quy định cấm tham gia đấu giá đối với cá nhân, doanh nghiệp trúng đấu giá nhưng không thực hiện nghĩa vụ thanh toán tiền trúng đấu giá.
* Về thời hạn nộp tiền trúng đấu giá
Theo quy định tại khoản 3 Điều 46 Luật Đấu giá tài sản thì người trúng đấu giá được coi như chấp nhận giao kết hợp đồng mua bán tài sản đấu giá kể từ thời điểm đấu giá viên công bố người trúng đấu giá; kể từ thời điểm này, quyền và nghĩa vụ của các bên được thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự và quy định khác của pháp luật có liên quan. Tuy nhiên, quy định pháp luật và việc áp dụng các quy định về việc nộp tiền trúng đấu giá quyền sử dụng đất tại các địa phương hiện đang chưa thống nhất:
- Một số địa phương
[i] đang căn cứ quy định tại khoản 21 Điều 1 Nghị định số 148/2020/NĐ-CP ngày 18/12/2020 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai
“trường hợp người trúng đấu giá không nộp tiền hoặc không nộp đủ tiền theo đúng phương án đấu giá quyền sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền hủy quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật”
- Một số địa phương khác
[ii] căn cứ Điều 18 Nghị định số 126/2020/NĐ-CP ngày 19/10/2020 của Chính phủ hướng dẫn Luật Quản lý thuế
“chậm nhất là 30 ngày, kể từ ngày ban hành thông báo nộp tiền sử dụng đất, người sử dụng đất phải nộp 50% tiền sử dụng đất theo thông báo và chậm nhất là 90 ngày, kể từ ngày ban hành thông báo nộp tiền sử dụng đất, người sử dụng đất phải nộp 50% tiền sử dụng đất còn lại” để thông báo thời hạn nộp tiền trúng đấu giá quyền sử dụng đất là 90 ngày.
* Chiêu trò “làm giá”, như một cách để làm cho người trúng đấu giá được mua tài sản với giá thấp nhất mà chúng ta được nghe danh xưng
“quân xanh”, “quân đỏ” hoặc hiện tượng
“xã hội đen” khống chế, đe dọa người tham gia đấu giá tài sản hoặc hiện tượng
“ghim giá” để tài sản được hạ giá nhiều lần so với giá ban đầu. Đây là những hành vi bị nghiêm cấm trong đấu giá tài sản và Chỉ thị số 40/CT-TTg về tăng cường công tác quản lý nhà nước đối với hoạt động đấu giá tài sản đã chỉ rõ “
xử lý nghiêm theo quy định đối với các cơ quan, tổ chức có thẩm quyền quản lý tài sản, cán bộ, công chức, viên chức có hành vi vi phạm, tiếp tay, bao che cho hành vi vi phạm về đấu giá tài sản và thẩm định giá;”
2. Cần nghiên cứu sửa đổi quy định của pháp luật
Nhằm nâng cao hơn nữa chất lượng, hiệu quả của hoạt động đấu giá, khắc phục tình trạng trả giá quá cao nhưng không thực hiện nghĩa vụ trúng đấu giá, gây nhiều bất ổn cho thị trường hoặc bằng mọi giá để mua tài sản đấu giá với giá thấp nhất, thiết nghĩ các Bộ, ngành khi xây dựng luật có phần liên quan đến đấu giá cần lưu ý đến vấn đề xác định giá để làm giá khởi điểm đối với tài sản đấu giá nhất là là tài sản công và tài sản thi hành án dân sự, bảo đảm giá khởi điểm tài sản đấu giá sát với giá thị trường và được giảm giá bao nhiêu lần là phù hợp.
Khi có vi phạm pháp luật về đấu giá thì mạnh dạn áp dụng chế tài dân sự, hành chính và hình sự theo quy định, thậm chí có thể cấm tham gia đấu giá trong một thời hạn nhất định.
Tăng cường vai trò giám sát của Sở Tư pháp tại các địa phương; nghiên cứu cơ chế tiếp nhận, kịp thời xử lý các phản ánh, tố cáo, kiến nghị của các cá nhân, tổ chức về hoạt động đấu giá tài sản; tăng cường thanh tra, kiểm tra, xử lý nghiêm các hành vi vi phạm trong lĩnh vực đấu giá tài sản.